十一、注册房地产估价师

姓名	注册证书编号	签名	签名日期

十二、实地查勘期

十三、估价作业期

十四、变现能力分析

变现能力，是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

（一）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响。

1、通用性。所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。

估价对象的合法用途为，结构，维护良好，周边居住氛围较好，市场交易中较为常见，市场流动性较好，通用性较好。

2、独立使用性。所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力也就越弱。

估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他共用权人对估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。

3、可分割转让性。所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。

估价对象为成套居住物业，办有独立的产权证，有独立的使用空间，不可分割使用、转让，估价对象的公共配套设施和水、电等亦不宜分割使用、转让。

4、区位、开发程度、价值大小及房地产市场状况分析。

估价对象为现房，坐落于，该片区各项配套设施较完善。本次评估价值为￥元，于价值时点时所在区域内房地产市场状况较好，综上所述，估价对象的变现能力较强。

（二）价值时点拍卖或变卖时最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析。

假设在价值时点须拍卖或变卖估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据目前房地产短期变现价值减损的调查，结合估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的70%。

（三）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

1、变现时间。如果采用公开市场条件下的变现方式，由于受到市场需求状况、资产规模、交易方式、买卖双方心理因素等影响，变现时间通常随行就市。如果采用短期强制处置的变现方式，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，估价对象变现时间预计6-12个月。

2、变现税费。抵押房地产变现过程中发生的税费，主要涉及评估费、鉴定费、保管费、拍卖公告费、拍卖佣金、律师费、增值税及附加、印花税、土地增值税、个人所得税、契税、应补地价及交易手续费等。

3、清偿次序。处分抵押房地产所得，扣除优先受偿款后，依下列顺序分配：①支付处分抵押房地产的费用；②扣除抵押房地产应缴纳的税款；③偿还抵押权人债权本息及支付违约金；④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；⑤剩余金额交还抵押人。

同一房地产有数个抵押权人，应按照设立抵押权的先后顺序清偿。

十五、风险提示

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押净值可能产生的影响。

1、相关当事人的生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押房地产价值发生一般损耗或严重减损；

2、因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损；

3、因相关法律法规变化而使抵押房地产的部分或全部不适合设定抵押，出现已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押净值却发生较大减损的情形。

（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。

1、抵押房地产本身的风险：

（1）适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵押，则风险是根本性的。

（2）预期风险。房地产抵押价值评估是特定价值时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。

（3）变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。

（4）损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。

2、系统风险：

（1）市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动，具体表现为租金收入和房地产价值的变化，当市场结构性过剩、购买力降低达到一定程度时，这种风险极大影响抵押房地产的变现。

（2）政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、骚乱等）一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。

（3）信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。

（4）或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。

（三）合理使用评估价值。

请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。合理使用本评估价值，贷款成数请放贷方慎重把握。

（四）定期或在房地产市场价格发生较快变化时对房地产抵押净值进行再评估。

与普通的抵押贷款期限相比，房地产市场的周期相对要长得多，所以一般地，在贷款期限内抵押房地产的市场价格变化所产生的影响较小。但房地产既是一种生活资料，更是一种基本生产资料，其价格显然对国家法律政策制度、国内外政治经济状况的变化有极大的弹性。因此，在国家法律政策制度不断完善、国内外政治经济状况相对复杂的今天，有必要适时对房地产抵押净值进行再评估。