估价对象区位状况表

五、价值时点

据本报告估价目的，结合估价委托人要求，本次评估的价值时点确定为估价对象委托之日，即。

六、价值类型

（一）价值类型

本次的房地产评估的价值类型为房地产抵押价值。

（二）价值定义

房地产抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。其中：

1、假定未设立法定优先受偿权下的价值是遵循谨慎原则下的市场价值，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

2、法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款，其他法定优先受偿款。

3、抵押净值是指抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

七、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价，包括独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。

（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

（六）谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

八、估价依据

本次估价的依据主要内容如下：

（一）本次估价的法律法规依据

1、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，中华人民共和国主席令第四十五号公布，自2021年1月1日起施行）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第32号，2019年8月26日第三次修订，自2020年1月1日起施行）；

3、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号，2019年8月26日第三次修订，自2020年1月1日起施行）；

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第743号，2021年9月1日起施行）；

5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号，1990年5月19日起施行）；

6、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）；

7、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号，1995年10月1日起施行）；

8、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第98号，自2001年7月23日起施行）；

9、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局2016年第16号）、《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）。

（二）本次估价的估价标准依据

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291－2015《房地产估价规范》；

2、中华人民共和国国家标准GB/T50899－2013《房地产估价基本术语标准》；

3、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日起施行）。

（三）本次估价的权属依据

1、复印件；

（四）本次估价的其它依据

1、《房地产估价委托书》；

2、估价人员实地查勘和市场调查获得的资料；

3、估价委托方提供的涉及估价对象的其它有关资料；

4、估价机构和估价人员所掌握的近期房地产交易资料及技术参数等相关信息资料。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》，主要估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价人员应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对上述估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。在实地查勘和对邻近地区房地产的市场调查后，通过分析有关资料，根据估价对象的特点和实际情况，决定采用比较法作为本次估价的基本方法。

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

（一）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值（市场价值）

经对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定三个可比实例，通过对估价对象与三个可比实例各自特点的分析，本次估价选择了交易日期、交易情况、区位状况、实物状况及权益状况等因素进行比较。具体测算过程详见下表：

比较法测算表

根据上述测算结果，三个可比实例比准价格相差不大，采用简单算术平均法计算估价对象的最终比较价值，则估价对象比较价值为：

(＋＋)÷3 = （元/平方米）（取整至百位）

× = （元）（取整）

（二）法定优先受偿款

法定优先受偿款，指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。根据估价委托方提供的资料及注册房地产估价师的调查，法定优先受偿款如下：

法定优先受偿款明细表

则注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元。

（三）房地产抵押价值

抵押价值等于估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

估价对象抵押价值为：－0 = （元）（取整）

（四）预期实现抵押权的费用和税金

预期实现抵押权的费用和税金，是假设估价对象于价值时点以本报告中的市场价值（假定未设立法定优先受偿权下的价值）进入市场转让时，卖方需负担的正常的费用与税金。包含增值税、城市维护建设税、教育及地方教育费附加、印花税、土地增值税、所得税、交易手续费等。预期实现抵押权的费用和税金明细详见下表：

预计转让税费参考明细表

(卖方预计应缴税费)

估价对象名称：

注：本表按现行税率计算，仅供估价委托人向银行抵押贷款使用参考，当发生实质交易时应缴纳税费的具体金额以税务部门核定为准。抵押净值未包含所得税，其中所得税为元。暂未计征土地增值税元。

（五）房地产抵押净值（评估净值）

抵押净值（评估净值），抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

估价对象抵押净值（评估净值）为：－ = （元）（取整）

（六）最终估价结果确定

估价人员根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，仔细查勘估价对象，认真分析市场信息，综合分析影响房地产价格的各种因素，采用市场价值类型，选择比较法进行估价，经过全面细致地分析、测算和判断，并结合估价人员经验和市场行情，确定估价对象在价值时点且满足本报告估价假设和限制条件下假定未设立法定优先受偿权下的价值（市场价值）为￥元（），注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元，抵押价值（评估净值）为￥元（），详见《估价结果明细表》。