| 银行名 | {{topInfo.bank_name}} | 分行名 | {{topInfo.bank_branch_name}} | 支行名 | 客户经理 | |||
| 业务员 | {{topInfo.user_name}} | 评估师1 | 评估师2 | 评估目的 | {{topInfo.eva_purpose}} | |||
| 制作员 | {{topInfo.producer_name}} | 二审审核员 | {{topInfo.reviewer_name}} | 报告所属公司 | 价值时点 |
|
||
| 三审审核员 | {{topInfo.reviewer2_name}} | |||||||
| 制作日期 |
|
审核日期 |
|
评估日期 |
|
有效日期 |
|
|
| 物业数量 | {{topInfo.estata_number}} | 评估总值（元） | {{topInfo.eva_total_value|formatMoney}} | 贷款总值 | {{topInfo.loan_money|formatMoney}} | 建筑面积 | ||
| 市场背景 |
|
报告模板全称 | {{topInfo.template_name}} | 报告模板 | 贷款品种 | |||
| 报告上传 |
|
|||||||
| 附件 |
|
|||||||
| 委托说明 | ||||||||
| 估价结果明细表备注 | ||||||||
| 土地位置 |
{{ formItem.reportinfo.land_location }}
|
物业名 |
{{ formItem.inquiryinfo.building_name }}
|
栋号 | 房号 | ||
| 购买时间 |
|
购买年限 | 建筑面积（m²） | 登记价（元） | |||
| 登记日期 |
|
房屋用途 | 产权人类型 | 所在城市 | |||
| 房屋现状 | 附记备注 |
{{ formItem.reportinfo.cert_remark }}
|
是否为住宅 |
|
他项权利状况 |
| 产证年份（非必填） | 房产证号 | 权利人份额 |
{{formItem.reportinfo.obligee_percent}} |
||||
| 权利人 |
{{formItem.reportinfo.obligee}} |
证件类型 | |||||
| 委托方 |
{{ formItem.reportinfo.client }}
|
宗地号 | 宗地面积 |
{{formItem.reportinfo.parcel_area}} |
证件号 | ||
| 房屋性质 | 竣工日期 |
|
土地用途 |
{{formItem.reportinfo.parcel_usage}} |
土地使用年限 | ||
| 土地开始使用时间 |
|
土地结束使用时间 |
|
测算方法 |
|
是否空置（中信：是否复式） |
|
| 所在片区 | 所在楼盘 | 参考单价所属楼盘 | |||||
| 房屋毛坯空置时间（月） | 是否与其他房产打通使用 |
|
是否为自建房或私宅 |
|
是否存在违规改建或加建 |
|
|
| 是否通过拍卖或仲裁取得 |
|
房产证登记用途与实际用途是否一致 |
|
是否双拼 |
|
是否多拼（中信：是否顶层复式） |
|
| 是否有暗房（中信：户型结构是否变动） |
|
是否被政府批准列入棚改或旧改 |
|
是否已确认实施主体 |
|
公告链接 | |
| 是否存在不相一致假设条件 |
|
不相一致的原因 |
{{ formItem.reportinfo.inconsistent_reason }}
|
||||
| 是否法院评估 |
|
法院评估背离事实假设条件说明 |
{{ formItem.reportinfo.deviation_desc }}
|
||||
| 区域情况分析
|
毗邻物业 | |
| 公交线路 | ||
| 四至 | ||
| 公共服务设施 | ||
| 楼盘介绍 |
| 变现能力分析 | 通用性 |
|
| 独立使用性 | ||
| 可分割转让性 | ||
| 区位 | ||
| 综上所述 |
| 评估单价 | {{formItem.priceinfo.eva_unit_price}} | 评估总值 | {{formItem.priceinfo.eva_total_value}} | 评估净值1 | {{formItem.priceinfo.eva_net_value}} | 评估净值2 | {{formItem.priceinfo.eva_net_value2}} |
| 税费1合计 | {{formItem.priceinfo.total_taxes1}} | 税费2合计 | {{formItem.priceinfo.total_taxes2}} | 二手参考指导价 | {{formItem.priceinfo.guide_price}} |
|
最新查档信息
|
| 房产证及查档 |
|
| 报告摘要 |
|
| 附件 |
|
| 物业名 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.property_full_name}} |
| 委托方 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.client}} |
| 估价方 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.evaluate}} |
| 报告编号 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.report_no}} |
| 房产证号 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.property_cert}} |
| 价值定义 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.value_definition}} |
| 市场价值 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.gross_value}} |
| 预计税费 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.total_taxes2}} |
| 契税 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.deed_tax}} |
| 建筑面积 [ 复制 ] | {{reportAbstractsList.size}} |
（一）运用收益法求取估价对象的市场价值
①客观租金和租金损失率或空置率确定
1）客观租金的确定：通过全面、深入、细致的市场调研，估价对象所在片区同类物业的月客观租金如下：
| 物业名 | 地理位置 | 类型 | 估价对象合同租金 | |||
|
|
①空置率和租金损失/平方米·月（按建筑面积算）较为合理。
深圳市房地产租赁市场成熟，出租空置率较低，根据市场调查并结合估价对象的实际情况，确定估价对象每年的空置天数约为{{formItem.profitinfo.vacant_day}}天， 即，空置率= ÷365×100%= %。
在综合分析估价对象前几年租金的变化情况的基础上，结合同区域的房地产租售市场前几年的发展状况和发展趋势以及房地产市场的发展规律，确定估价对象客观租金和空置率或租金损失率在未来收益年限内的变化情况，我们预测估价对象租金平均每年环比递增率g为{{increase_rate}}%，空置率保持不变。
② 租赁成本确定
深圳市出租物业出租人应承担的运营费用一般包括房地产税（包括房产税、增值税及其附加、土地使用税）、保险费、维修费等。而物业管理费、水电费、有线电视及通信、燃气等费用一般由承租人负担。
◆房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。另据《深圳市地方税务局关于调整个人出租房屋税收委托代征相关事宜的函》（深地税函[2016]134号）及《关于营改增后私房租赁税综合征收率调整的公告》规定，深圳市个人出租房屋的房产税税率为4%。
◆增值税及附加：依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局2016年第16号）、《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）及《深圳市地方税务局关于调整个人出租房屋税收委托代征相关事宜的函》（深地税函[2016]134号）规定： 依据国家税务总局公告2016年第23号文件第六条第（四）项规定，月租金（不含税）≤30000元，可享受小微企业免征增值税优惠政策，增值税及其附加免征；
月租金（不含税）＞30000元，增值税税率为5%，城市维护建设税税率为0.35%（即增值税的7%），教育费附加0.15%（即增值税的3%），地方教育费附加0.1%（即增值税的2%）；
Ⅲ 城镇土地使用税：
依据深圳市地方税务局公告2016年第3号《深圳市地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的公告》的规定，该税按实际占用的土地面积分等级定额征收，标准如下表：
| 土地登记 | 一级 | 二级 | 三级 | 四级 | 五级 | 六级 |
| 年税费额（元/m²） | 30 | 21 | 13 | 9 | 5 | 3 |
个人自有自用非营业用的房屋用地暂缓征收城镇土地使用税，由于未能获知估价对象实际占用土地分摊面积，故本次未计征此项税费。
◆印花税：依据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）中印花税税目税率表规定，税目财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等，税率按租赁金额0.1%贴花，税额不足一元的按一元贴花，本次取租金的0.1%。
◆保险费：一般为建筑成本的0.08%~0.1%，或按租金收入的0.1%。本次按租金收入的{{insurance_formula}}%计取保险费。
◆维修费：一般为建筑成本的1%~3%，或为租金收入的1%~2%计。本次按租金收入的{{maintenance_formula}}%计取维修费。
◆租赁成本在未来有效收益年限内的变化情况：结合估价对象的租金变化情况的分析，考虑到在测算中租赁成本是依据租金数据乘于相关比例参数计算得出，即租赁成本大小是随租金变化而变化的，所以在本测算过程中，对租赁成本的计算中相关比例参数保持不变。
③ 确定适当的资本化率：资本化率的确定方法很多，这里我们采用安全利率加风险调整值的办法： 安全利率按价值时点中国人民银行公布的1年期（含1年）存款利率1.5%； 风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值为0—2%、2%—5%、5%—8%、8%以上。 估价对象的实际情况，风险档次判定为高等，按安全利率再加上一定的风险调整值则资本化率确定为r={{remuneration_rate}}%。
④ 有效收益年限确定：根据《房地产权证》复印件，估价对象土地使用年限为{{this.formItem.reportinfo.max_land_use_years}}年， 从2015年09月23日至2055年09月22日止。依据估价人员勘察，估价对象外观为九成新，预计其在土地使用年期内能 正常使用，故本次评估取土地剩余使用年限为收益年限，则 n={{income_period}}年。
⑤采用收益法确定房地产价格收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、 收益乘数将未来收益转化为价值得到的估价对象价值或价格的方法。 收益法计算公式：V＝a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]
⑥测算过程详见下表“收益法测算表”
| 建筑总面积（m²） | 原建购价（元） | ||
| 序号 | 项目名 | 计算方法及说明 | |
| 1 | 月潜在毛收益 | 房地产具体情况及周围同类物业租金水平 | |
| 2 | 空置率 | 根据市场调查并结合估价对象自身特点综合确定 | % |
| 3 | 月有效毛收益 | 月潜在毛收益 × （1 - 空置率） | |
| 4 | 增值税 | {{formItem.profitinfo.added_tax_formula}} | |
| 5 | 城市建设维护税 | {{formItem.profitinfo.urban_construction_tax_formula}} | |
| 6 | 教育附加及地方教育附加 | {{formItem.profitinfo.education_surcharges_formula}} | |
| 7 | 房产税 | 3)÷（1+5%）×4% | |
| 8 | 印花税 | 3)×0.1% | |
| 9 | 保险费 |
月有效毛利率 ×
%
|
|
| 10 | 维修费 |
月有效毛利率 ×
%
|
|
| 11 | 月净收益 | 3)-{Σ[4)~10)]} | |
| 12 | 押金年收益 | 押金×年利率(一年期定期存款利率为1.5%),押金一般为两个月租金 | |
| 13 | 年净收益a | 11)×12+12) | |
| 14 | 报酬率r | 报酬率用安全利率加风险调整值得到 | % |
| 15 | 收益年递增比率g | 综合分析该区域房地产现状并结合区域城市规划估算 | % |
| 16 | 收益期n | 根据房地产证的记载计算得到 | |
| 17 | 收益单价 | a÷(r-g)×[1-(1+g)^n÷(1+r)^n] |
| 建筑总面积（m²） | 原建购价（元） | ||
| 序号 | 项目名 | 计算方法及说明 | |
| 1 | 月潜在毛收益 | 房地产具体情况及周围同类物业租金水平 | |
| 2 | 空置率 | 根据市场调查并结合估价对象自身特点综合确定 | % |
| 3 | 月有效毛收益 | 月潜在毛收益 × （1 - 空置率） | |
| 4 | 增值税 | 3)÷(1+5%)×5% | |
| 5 | 城市建设维护税 | 4)×7% | |
| 6 | 教育附加及地方教育附加 | 4)×5% | |
| 7 | 房产税 | 原购建价÷建筑面积×70%×1.2%÷12 | |
| 8 | 印花税 | 3)×0.1% | |
| 9 | 保险费 |
月有效毛利率 ×
%
|
|
| 10 | 维修费 |
月有效毛利率 ×
%
|
|
| 11 | 月净收益 | 3)-{Σ[4)~10)]} | |
| 12 | 押金年收益 | 押金×年利率(一年期定期存款利率为1.5%),押金一般为两个月租金 | |
| 13 | 年净收益a | 11)×12+12) | |
| 14 | 报酬率r | 报酬率用安全利率加风险调整值得到 | % |
| 15 | 收益年递增比率g | 综合分析该区域房地产现状并结合区域城市规划估算 | % |
| 16 | 收益期n | 根据房地产证的记载计算得到 | |
| 17 | 收益单价 | a÷(r-g)×[1-(1+g)^n÷(1+r)^n] |
| 业务员 | {{formItem.approvalinfo.username}} | 下单时间 | {{formItem.approvalinfo.create_time}} |
| 报告制作 | {{formItem.approvalinfo.producer_name}} | 制作日期 | {{formItem.approvalinfo.maker_date}} |
| 报告二审 | 二审日期 | ||
| 二审意见 | |||
| 报告三审 | 三审日期 | ||
| 三审意见 | |||
| 序号 | 项目名 | 成交参考价格（元/平方米） | 操作 |
|---|---|---|---|
| {{i+1}} | |||
| 暂无数据 | |||
切换物业前，请务必点击保存当前物业，如若未点击保存，切换前的物业所有修改信息将丢失！